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Kann ein Ausländer in Dänemark ein Haus kaufen?
Als Ausländer gibt es einige Regeln für den Hauskauf in Dänemark, lesen Sie die Regeln hier.
Anleitung für Bürger / Unternehmen in EU- / EWR-Ländern
ERWERB VON JAHRESWOHNERN
UND GEWERBEIMMOBILIEN (EINSCHLIESSLICH BAUERNHÖFE)
Für Staatsangehörige und Unternehmen aus EU- und EWR-Ländern, die sich in Dänemark niederlassen möchten, gelten besondere Vorschriften, wenn sie insgesamt noch keine 5 Jahre in Dänemark ansässig waren.
In folgenden Fällen ist ein Erwerb von Immobilien für die eigene dauerhafte Wohnraumnutzung oder zur Ausübung einer selbstständigen gewerblichen Tätigkeit ohne Genehmigung möglich:
- BEI EINER BESCHÄFTIGUNG ALS ARBEITNEHMER IN DÄNEMARK
Es muss sich um ein echtes Arbeitsverhältnis bei einem dänischen Arbeitgeber in Dänemark von nicht unerheblichem Umfang handeln.
- BEI AUSÜBUNG EINER SELBSTSTÄNDIGEN TÄTIGKEIT
Der Erwerb der Immobilie muss eine notwendige Voraussetzung für die Ausübung der selbstständigen Tätigkeit sein.
Die aufgenommene Tätigkeit muss tatsächlich und echt sein und einen nicht unerheblichen Umfang haben, damit der Käufer finanziell gesichert ist.
Wenn die Tätigkeit noch nicht aufgenommen wurde, können ggf. andere Kriterien zugrunde gelegt werden, beispielsweise wirtschaftliche Unabhängigkeit.
- BEI GRÜNDUNG EINER AGENTUR ODER NIEDERLASSUNG IN DÄNEMARK ODER EINES UNTERNEHMENS, DAS HIER DIENSTLEISTUNGEN ERBRINGT ODER IN ANSPRUCH NIMMT
Auch hier muss der Erwerb der Immobilie eine Voraussetzung für das Aufnehmen dieser Tätigkeiten sein, ein B&B-Betrieb für 4 Wochen im Jahr wird also nicht akzeptiert.
Wenn der Erwerb der Immobilie keine tatsächliche Voraussetzung für das Ausüben der Tätigkeit darstellt, besteht keine Genehmigung für den Erwerb. In diesem Fall wird eine Veräußerung der Immobilie und vermutlich auch eine Geldstrafe wegen Verstoßes gegen das Gesetz verhängt.
Zur Veranschaulichung sei auf das Urteil vom Østre Landsret (Berufungsgericht für die Region Ost) U1999.516 Ø verwiesen. In diesem Fall kaufte ein deutscher Architekt und Unternehmer eine Immobilie in Dänemark und richtete darin tatsächlich ein Büro samt Zeichenstube ein.
Zweck war das Betreiben eines Architekturbüros in Dänemark und das Platzieren von Aufträgen bei dänischen Unternehmen für Bauprojekte in Deutschland. Obwohl der Architekt Termine bei mehreren Gemeinden wahrnahm und Vereinbarungen über die Lieferung von Baumaterialien mit dänischen Unternehmen traf, war der Erwerb der Immobilie keine notwendige Voraussetzung für diese relativ begrenzte Tätigkeitsausübung.
Der Erwerb der Immobilie war damit nicht genehmigt und der Architekt wurde mit einer Strafe von 20.000 DKK belegt.
Fälle von Umgehung/Betrugsversuche werden folglich äußerst streng bestraft, wenn sie den Gerichten vorgelegt werden.
- DURCH DAS ERFÜLLEN DER VORAUSSETZUNGEN FÜR EINE WIRTSCHAFTLICHE UNABHÄNGIGKEIT
In diesem Fall müssen ausreichend Mittel für den eigenen Unterhalt und den der Familie vorhanden sein. Dies wird von Fall zu Fall geprüft, aber Mittel, die der Arbeitslosenhilfe entsprechen, werden im Allgemeinen als ausreichend angesehen.
Der Käufer muss eine EU-Aufenthaltskarte beantragen und ein Antragsformular unterschreiben.
Anleitung für Ausländer
ERWERB EINES URLAUBHAUSES / SOMMERHAUSES / SEKUNDÄRHAUSES
Urlaub-, Sommer- und Ferienhäuser fallen nicht unter diese Vorschriften für Staatsangehörige von EU-/EWR-Ländern. Es ist daher nur möglich, eine Immobilie für die dauerhafte Wohnraumnutzung zu erwerben.
Als Ferienhaus gilt jeglicher Wohnraum, der kein ganzjährig bewohnter Wohnraum ist und nicht als Hauptwohnsitz des Käufers vorgesehen ist.
Wenn die ursprünglich ganzjährig erworbene Immobilie nicht mehr als Wohnsitz dient, wird die Immobilie in eine Zweitwohnung umgewandelt und die Bedingungen für den Erwerb bestehen nicht.
Die Immobilie muss in diesem Fall veräußert werden.
Zur Veranschaulichung sei auf das Urteil des dänischen Obersten Gerichtshofs 2006.1957 verwiesen, in dem ein deutscher Rentner, der ein Haus auf Samsø gekauft und tatsächlich dorthin gezogen war, die Auflage bekam, sein Eigentum zu verkaufen, als er nach einigen Jahren nach Deutschland zurückkehrte, um die Pflege eines kranken Familienmitglieds zu übernehmen.
Der Oberste Gerichtshof urteilt hier also sehr konsequent und lässt keine Ausreden gelten, wenn die dänische Immobilie nicht tatsächlich als Hauptwohnsitz genutzt wird.
REGELN FÜR SOMMERHÄUSER / FERIENHÄUSER / ZWEITE WOHNUNGEN, I.E. ALLES, WAS NICHT FÜR DIE JAHRESBESETZUNG VERWENDET WIRD (AUSGENOMMEN GEWERBEIMMOBILIEN)
Grundsätzlich muss man tatsächlich fünf Jahre in Dänemark gelebt haben oder die Sondergenehmigung des Justizministeriums erhalten, wenn man Sommerhaus / Ferienhaus / Zweitwohnsitz kaufen möchten.
Hier gilt also die allgemeine Regel, dass 5 Jahre Aufenthalt/fester und ständiger Wohnsitz in Dänemark vorgewiesen sein müssen, um ein Ferienhaus ohne Genehmigung in Dänemark zu kaufen.
Es gibt keine besonderen Vorschrift für EU-/EWR-Bürger, diese Vorschrift gilt für alle Ausländer, die ein Ferienhaus oder eine Immobilie als Zweitwohnsitz kaufen möchten.
Wenn man zuvor keine 5 Jahre in Dänemark ansässig war, gilt Folgendes:
- Das Justizministerium kann eine Genehmigung für den Kauf eines Ferienhauses/Hauses als Ferienunterkunft erteilen, falls der Käufer eine besonders starke Verbindung zu Dänemark hat.
Hierzu zählen
- regelmäßige Urlaubsaufenthalte über mehrere Jahre (die Entscheidungspraxis des Justizministeriums setzt hier wiederkehrende Aufenthalte über 20 bis 25 Jahre voraus)
- häufiger Kontakt mit der Familie in Dänemark
- Verbindung zur betreffenden Immobilie
- sprachliche und kulturelle Verbindung usw.
Die Praxis des Justizministeriums wurde in den letzten Jahren verschärft, und es besteht nur eine sehr geringe Chance, eine Genehmigung zu erhalten, wenn man nicht über 20 bis 25 Jahre sehr häufig/sehr regelmäßig Urlaub in Dänemark gemacht hat.
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Die Regeln gelten für EU-/EWR-Bürger und Unternehmen.
Regeln für den Immobilienkauf in Dänemark